l decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito con legge n. 105/2024) ha introdotto nel Testo Unico Edilizia l’art. 36-bis, che ha modificato gli equilibri sulla valutazione degli abusi edilizi e sull'accertamento di conformità.

Se da un lato, si evidenzia la volontà del legislatore di aprire alla sanabilità delle variazioni essenziali, dall’altro, è necessario che le amministrazioni rivedano le proprie modalità di valutazione degli illeciti edilizi.

Un equilibrio ancora instabile, come conferma la sentenza del TAR Campania del 13 novembre 2025, n. 1861, chiaro esempio di come un diniego privo di un’adeguata istruttoria non possa reggere, soprattutto quando la normativa sopravvenuta impone un riesame approfondito sulla corretta qualificazione delle opere.

Quadro normativo di riferimento

La pronuncia del TAR Campania si inserisce nel quadro normativo ridisegnato dal Salva Casa, che ha introdotto l’art. 36-bis nel d.P.R. n. 380/2001.

Si tratta di una norma che non modifica la classificazione degli abusi, che continua a dipendere dagli artt. 27, 31, 32 e 33 del Testo Unico, ma incide sulle conseguenze sanzionatorie di alcune tipologie di intervento.

Il Collegio sottolinea un punto essenziale: l’art. 36-bis non ridefinisce cosa sia una variazione essenziale, né amplia o restringe i criteri tecnici che la contraddistinguono.

La novità riguarda invece la possibilità di assoggettare a sanatoria, in presenza di specifici requisiti, interventi che fino alla riforma erano sempre destinati alla demolizione.

Da qui discende un principio operativo che la sentenza ribadisce con forza: prima di valutare se un’opera sia sanabile ai sensi dell’art. 36-bis, è necessario ​qualificarne la natura edilizia, verificando se ricada tra le variazioni essenziali, tra le difformità parziali o tra le nuove costruzioni.

Senza questa qualificazione preliminare, infatti, non è possibile stabilire quale disciplina applicare, né se la nuova cornice normativa consenta o meno la regolarizzazione.

Conclusioni

L’Amministrazione non può quindi limitarsi a evocare l’insanabilità dell’abuso richiamando provvedimenti pregressi o precedenti accertamenti repressivi, ma deve fondare le proprie scelte su una qualificazione puntuale della natura delle opere e su una motivazione che tenga conto della sopravvenienza normativa.